Beskrivelse av prosjektet
Tett på Østmarka og med storslått utsikt, flotte solforhold og rike turmuligheter kommer 7 lekre boliger
med store terrasser og underjordisk garasjeanlegg. To av dem er tomannsboliger, tre er eneboliger.
Boligene har et moderne fasadeuttrykk. De er tilpasset det skrånende terrenget slik at høydene blir brutt
ned, siktforholdene gode og terrassene blir tilrettelagt for utsikt og kveldssol. Det skjermede felles
uteoppholdsarealet mellom boligene skaper en trygg lekeplass for barna i tillegg til at det blir et hyggelig
og intimt hageanlegg der naboene kan samles. Det blir innkjøring til parkeringskjeller direkte fra
Venåsvegen. Tomannsboligene får direkte adkomst til underetasjen fra parkeringskjeller. Det etableres
en egen utgang fra parkeringskjelleren til Landeroveien for enkel adkomst til eneboligene.
Prosjektet / Selskapet / Eiendommen
Adresse: Venåsvegen 23, 0672 Oslo
Gnr. 143, bnr. 38 i Oslo kommune.
Selger er GG4 Eiendom AS, orgnr. 927376962 - et selskap i Poseidon Properties -gruppen.
Forventet fremdrift
Det foreligger rammetillatelse for boligene med godkjente endringer, datert 27.03.2023.
Forventet ferdigstillelse er 4. kvartal 2024 alternativt 1. kvartal 2025.
Ved en senere igangsettelse vil ferdigstillelsestidspunktet flyttes tilsvarende. Det presiseres at dette
tidspunktet kun er estimert og ikke bindende frist for å ha boligen klar for overtagelse, herunder ikke
grunnlag for å kreve dagmulkt.
Beliggenhet
Hellerudhøyden ligger på en skrånende, sydvestvendt kolle. Slik utnyttes både utsikten og de gode
solforholdene maksimalt. Fra tomten ser du ut over Hellerud, Groruddalen og resten av byen, og solen
følger deg til den går ned over åsene i vest. Nabolaget er et etablert og rolig villaområde med begrenset
biltrafikk.
Området rundt Hellerudhøyden gir muligheter for å komme ut i naturen og nyte frisk luft og aktiviteter rett
utenfor døren. Østmarka har et stort nettverk av stier og skogsområder. Her kan du oppleve vakker natur,
idylliske vann og variert terreng. Du kan også utforske turstier langs Alnaelva, som er en fin grønn oase.
Området er også godt egnet for sykling, jogging og fotturer. Det er et omfattende nettverk av preparerte
løyper som passer for ulike ferdighetsnivåer.
En kort tur på skogsvei og du er på selve Lutvann, også kalt dronningenav Oslomarka. Lutvann skiller seg
ut fra de aller fleste innsjøerpå Østlandet med sitt usedvanlig klare og friske vann og er et ettertraktet
bade- og fiskevann. Besøk badeplassen på nordenden, følg den 5 km lange stien rundt vannet eller prøv
fiskelykken!
Både Kiwi, Rema og Coop er innen gangavstand. Det er heller ikke langt til Tveita Senter med sitt brede
utvalg av dagligvarebutikker, klesbutikker, apotek mv. Bryn Senteret er et annet populært kjøpesenter i
nærheten.
Hellerudhøyden er et godt sted å bo for barnefamilier. Hellerud barnehage ligger i Landeroveien, Trasop
Skole ligger ca. 2,4 km unna og Hellerud VGS ca. 1,8 km unna.
Du bor sentralt på Hellerudhøyden. Nærmeste busstopp er i Landeroveien. Bussen tar 5 min til Haugerud
hvor t-banens linje 2 tar deg til Oslo S på 15 min.
Byggemåte og standard
Boligene har solid kvalitet og blir oppført etter TEK 17. Planløsningene er effektive, enkle og rasjonelle
med store, åpne oppholdsrom med gjennomlys. Balansert ventilasjon sikrer god inneluft. Alle boligene
har mulighet for praktikantdel med eget bad og tekjøkken, egen inngang utenfra.
Stue og oppholdsrom:
Gulvene får 1-stavs eikeparkett og fargepaletten i boligene er lys og lun. Sheer Grey er en lun, lysere og
matt gråtone, den harmonerer med kjøkkenets brune farge og lysere benkeplate. Comfort Grey er litt
mørkere, den finner vi på soverom og entré. Det blir peisovn i stue med god varme og lavt energiforbruk.
Kjøkken:
Det blir en åpen stue/kjøkkenløsning. Kjøkken leveres fra Bekkestua Kjøkkenstudio. Fronter og
benkeplater kan endres og tilpasses personlig smak. Som standard leveres komplett Siemens IQ
hvitevarepakke. Den inkluderer induksjonstopp, innbyggingsovn, integrert kombiskap og helintegrert
oppvaskmaskin.
Soverom:
Boligene har fire soverom. Hovedsoverommet har mulighet for eget bad i en en-suite-løsning eller walk-in
closet. Det er god plass til garderobeskap.
Bad:
Det blir delikate bad med innredning fra Korsbakken Bad. Det blir Glade Branco 30 x 60 på vegg, og 60 X
60 på gulv, begge i lys beige/grå matt utførelse som gir en god følelse av spa. Toalettet er vegghengt og
har dempesete. Det blir dusjvegger med tak- og hånddusj.
Egen praktikantdel:
Boligene har et ekstra soverom som kan gjøres om til egen praktikantdel med plass til lite kjøkken og
baderom.
Se ellers leveransebeskrivelsen i prospektet for detaljer.
Leveranser utføres i henhold til gjeldende forskrifter. Teknisk forskrift TEK 17 er gjeldende for dette
prosjektet. Der ikke annet fremgår av kontrakt, beskrivelser eller tegninger, gjelder Norsk Standard NS
3420 normalkrav til toleranser for ferdige overflater i bygninger, ref. fellesbestemmelser del 1.
Areal
Primærrom: 124 kvm - 144 kvm, Bruksareal: 134 kvm - 150 kvm
HUS A
P-rom: 142 kvm
BRA: 150 kvm
HUS B
P-rom: 144 kvm
BRA: 148 kvm
HUS C
P-rom: 144 kvm
BRA: 148 kvm
HUS D1
P-rom: 123 kvm
BRA: 134 kvm
HUS D2
P-rom: 123 kvm
BRA: 134 kvm
HUS E1
P-rom: 124 kvm
BRA: 134 kvm
HUS E2
P-rom: 123 kvm
BRA: 134 kvm
Rom som ikke inngår i P-rom er boder, garasje, carport mm.
Arealberegningene er angitt i henhold til målereglene i Norsk Standard Veileder til NS 3940 og
retningslinjer for arealmåling.
Beregningene er foretatt av arkitekt/utbygger og er oppmålt etter tegninger. Arealene i salgsoppgaven og
annet markedsføringsmateriale er oppgitt i bruksareal (BRA) og er å betrakte som et omtrentlig areal.
Størrelse på de enkelte rom kan avvike noe, slik at et rom kan bli større og et annet bli mindre. Det kan
oppstå mindre avvik mellom teoretisk og virkelig areal. Bruksarealet (BRA) er arealet innenfor boligens
omsluttede vegger inkl. eventuell innvendig bodareal. Utvendig bodareal er ikke medregnet. Arealet som
er oppgitt på de enkelte rom er rommets netto gulvareal. Man kan derfor ikke summere rommenes
nettoarealer og få frem bruksarealet.
Tomt / Tomteareal
Eiet tomt på ca. 2 443 kvm som eies av sameiet.
Tomten opparbeides i henhold til vedlagte utomhusplan, med de krav som fremgår av
reguleringsbestemmelsene i forhold til opparbeidelse av gangstier, lekeplasser og grøntareal. Eksakt
tomteareal vil foreligge etter sammenføying/fradeling ved endelig oppmåling utført av kommunen.
Tomten disponeres av seksjonseierne iht. seksjonsbegjæring/sameievedtekter.
Parkering
Det medfølger en parkeringsplass til hver bolig i felles garasjeanlegg. Øvrige parkeringsplasser i garasje
er for salg.
De fire plasser på terreng er en del av sameiets fellesareal. Tomannsboligene får direkte adkomst til
underetasjen fra parkeringskjeller. Det etableres en egen utgang fra parkeringskjelleren til Landeroveien
for enkel adkomst til eneboligene.
Selger tilbyr ladepunkt for el.bil iht. tilvalgsliste. Videre vil kjøpere kunne velge tilvalg på eget tilvalgsmøte
med elektriker.
Boder
Det leveres en sportsbod til hver enebolig i felles garasjeanlegg. Tomannsboligene har bod integrert i
boligen.
Ventilasjon
Det leveres balansert ventilasjon. Avtrekk fra kjøkken, vaskerom og bad. Kanaler må i visse tilfeller kles
inn i kasser. Utbygger forbeholder seg retten til å vurdere hvor dette er mest hensiktsmessig i forhold til
funksjon og muligheter for å skjule kanaler. Ventilasjonsanlegget kan plasseres teknisk/bod/vaskerom.
Tilluft legges frem til soverom og stue. Det leveres et høyeffektivt aggregat med gjenvinner og luftmengde
iht. teknisk forskrift.
Garasje leveres med ventilasjon iht. forskrifter.
Tilvalg
Kjøper har mulighet til å få utført endrings- og tilleggsarbeider etter særskilt avtale. Alle endrings- eller
tilleggsarbeider skal avtales skriftlig mellom partene og i avtalen skal det redegjøre for pris og ev.
fristforlengelse som følge av endringene. Kjøperes rett til å få utført endrings- eller tilleggsarbeid er
begrenset til 15 % av kjøpesummen.
Kjøper kan endre spesifikasjoner for sin bolig gjennom prosjektets fastsatte tilvalgsrutiner. Det vil bli
utarbeidet en egen tilvalgsbrosjyre som viser hva man kan velge. Det er en forutsetning at endringene er i
samsvar med kravene som fremkommer av gjeldende teknisk forskrift.
Partene kan kreve justering av det avtalte vederlag i henhold til bustadoppføringslovas regler om
endringer og tilleggsarbeid, jf. bustadoppføringslova. § 9 og § 42. Selger kan kreve tilleggsvederlag for
nødvendige kostnader som kommer av forhold på kjøpers side.
Utbygger forbeholder seg retten til å endre de tekniske spesifikasjoner og velge andre tekniske løsninger
enn de beskrevne,såfremt dette ikke forringer kvaliteten og at det benyttes likeverdige konstruksjoner.
Dette kan innebære mindre arkitektoniske justeringer, endringer i overflater eller materialvalg. De
innvendige veggene kan bli bygget bredere enn oppgitt for å få plass til bæresøyler, rør eller kanaler. Det
kan også forekomme innkassinger på grunn av fremføring av tekniske installasjoner.
Prosjektets underentreprenør vil håndtere endrings- og tilleggsarbeider på vegne av selger, eller direkte
via selger hvis selger finner dette mer hensiktsmessig.
For å opprettholde nødvendig fremdrift i prosjektet vil muligheten til å bestille tilvalg være tidsbegrenset
etter kontraktsinngåelse såfremt dette ikke er i konflikt med fremdriften på byggeplassen, eller etter
nærmere avtale med selger/entreprenør.
Partene kan kreve justering av det avtalte vederlag i henhold til bustadoppføringslovas regler om
endringer og tilleggsarbeid, jf. bustadoppføringslova. § 9 og § 42. Selger kan kreve tilleggsvederlag for
nødvendige kostnader som kommer av forhold på kjøpers side.
Selger/entreprenør har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger mv. selv om
utarbeidelsen av pristilbudet med mer ikke resulterer i noen bestilling fra kjøpers side, jfr. buofl. § 44.
Endringer kan medføre at entreprenør, leverandører, arkitekter og rådgivere må vurdere ønsker, og vil få
en initialkostnad for utredningen alene. Denne kostnaden må dekkes av bestilleren.
Endringer og tilvalg kan kun gjennomføres dersom det ikke medfører forsinkelser i prosjektet, og
entreprenør har adgang til å nekte tilvalg og endringer på fritt grunnlag. Adgangen til tilvalg og endringer er
uansett begrenset til 15 % av kontraktsverdi.
Dersom selger iht. buofl. § 11 får forlenget fristen for ferdigstillelse som følge av at kjøper krever endringer
eller tilvalg som ikke er i samsvar med bestillingsfristene som der er fastsatt, plikter kjøper også å dekke
selgers finansielle kostnader som følge av at oppgjøret blir utsatt, i tillegg til alle de kostnader arbeidene
medfører.
Innbetaling av tilvalgsbeløp skjer til meglers klientkonto før overtagelse sammen med rest kjøpesum og
omkostninger for boligen. Buofl. § 47 kan kreve tilvalgsbeløpene utbetalt selv om de øvrige vilkår om
overtakelse etc. ikke er oppfylt.
Alternativt kan selger kreve at kjøper stiller sikkerhet for betaling av endrings- og tilleggsarbeider før
arbeidene påbegynnes. Dersom fakturaer for endrings- / tilleggsarbeider ikke er betalt av kjøper innen
overtakelse, vil ikke overtakelsesforretning bli gjennomført før fakturaene, med eventuelt tillegg av
forsinkelsesrente, er betalt.
Utenomhusarealer
Utomhusarbeidene utføres iht. egen utomhusplan av 09.06.2023 fra Rift arkitektur. Private utearealer
skjermes med hekk Vinterliguster. Felles kjøreadkomst, garasje og parkeringsplasser leveres med
asfalt. Det leveres terrasser av imp. treverk, gangstier er gruset og åpne for vann. Det er plasstøpt
bordforskalet støttemur i betong ved utgang fra garasje og langs trappen til eneboligene samt ved
tomannsbolig merket E1. Områder som er merket med"plen" leveres med matjord og ferdigplen.
Inntegnet hekk leveres i 30-50 og er av typen Vinterliguster. Det leveres gjerder av galvanisert
flettverkstype der hvor dette er påkrevet iht gjeldende forskrifter. Utbygger leverer ikke lekeapparater eller
annet utstyr selv om dette er illustrert på lekeplassen.
Utvendige arealer vil kunne bli ferdigstilt, og overtakelsesforretning på disse arealene avholdt, etter
overtakelse av boligen. Dersom de utvendige arealene ikke er ferdigstilt ved overtakelse av boligen, kan
kjøper holde tilbake en forholdsmessig del av kjøpesummen. Ev. gjenstående arbeider skal utføres så
snart arbeidet praktisk kan utføres av hensyn til årstid. Selger er forpliktet til å ferdigstille arbeidet og
fremskaffe ferdigattest innen rimelig tid og senest før den midlertidige brukstillatelsen er utløpt.
Når sameiet er etablert og overtakelse av fellesarealer skal foretas, vil selger innkalle styret til
overtakelsesforretning for sameiets fellesarealer.
Sameiet / Forretningsfører
Det vil bli opprettet et sameie på eiendommen, og ved kjøp av bolig medfølger rett og plikt til å være
medlem av felles sameie. Det er utarbeidet foreløpige vedtekter for sameiet. Disse er bindende for kjøper,
men Selger kan grunnet forestående reguleringsmessige og seksjoneringsmessige avgjørelser endre
disse før overtagelse. Vedtektene er en del av salgsprospektet og inneholder viktige opplysninger om
organiseringen/eierformen. Det er viktig at en gjør seg godt kjent med disse før det inngås avtale om kjøp.
For øvrig gjelder Lov om eierseksjoner for eierseksjsonssameiet og driften av dette. Iht. lov om
Eierseksjonssameier, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlig i forhold til sin sameiebrøk.
Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet lovbestemt pantesikkerhet i den enkelte eierseksjon
inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.
Velforening
Dersom en rasjonell forvaltning av fellesareal eller offentlig myndighet krever det, kan selger etablere
velforening eller lignende som kjøper og/eller eierseksjonssameiet skal være medlem av. Kostnadene
ved forvaltning av slikt fellesareal vil bli fordelt på medlemmene.
Forsikring
Selger holder eiendommen fullverdiforsikret frem til overtakelsen. Kjøper må ved overtakelse tegne egen
forsikring.
Pengeheftelser
Iht. lov om Eierseksjonssameier §30, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlig i forhold til sin
sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet lovbestemt pantesikkerhet i den
enkelte eierseksjon inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.
På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å
anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei
og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.
Vei/Vann/Avløp
Boligene vil være tilknyttet offentlig vei via privat vei, og offentlig vann og avløp via private stikkledninger.
Alle arbeider og kostnader er inkludert i kjøpesummen. Eventuelt privat vann- og avløpsnett mellom det
offentlige tilknytningspunktet og frem til bygningskroppen, driftes og vedlikeholdes i fellesskap av
sameierne. Vann og avløp faktureres boligareal.
Formuesverdi
Formuesverdi er ikke fastsatt. Ligningsverdien fastsettes av Ligningskontoret etter ny beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt «primærbolig» (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller «sekundærbolig» (alle andre boliger man måtte eie). Formuesverdien for primærboliger vil utgjøre 25 % av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. For sekundærboliger vil formuesverdien utgjøre 40% av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. Se http:/www.skatteetaten.no for nærmere informasjon..
Formuesverdi fastsettes av skatteetaten etter ferdigstillelse. Formuesverdien vil avhenge av bruken av
boligen etter beregningsmodell som skiller mellom "primærbolig" (der boligeieren er folkeregisteret
bosatt) og "sekundærbolig".
Når boligen er overtatt, kan man gå inn på skatteetatens boligkalkulator å få beregnet formuesverdien. Ta
kontakt med Skatteetaten ved spørsmål vedrørende dette.
Reguleringsmessige forhold
Eiendommen er avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030,
vedtatt 23.09.2015.
Eiendommen er regulert til underformål byggeområde for boliger i reguleringsplan S-4220,
Småhusplanen, vedtatt 15.03.2006 med reviderte endringer av 12.06.2013 og 17.03.2015.
Rammetillatelsen er hjemlet i plan- og bygningsloven (pbl.) § 21-4. Se rammetillatelse med godkjente
endringer vedlagt salgsoppgaven.
Offentlige forbehold
Kjøper aksepterer at det på eiendommen kan påheftes servitutter/erklæringer som måtte bli påkrevd av
offentlig myndighet, deriblant erklæring som regulerer drift og vedlikehold av fellesområder, og drift og
vedlikehold av energi nettverk m.m.
Felleskostnader
Felleskostnader er ikke fastsatt, men bestemmes ifb. med konstituering av sameiet. Fellesutgifter skal
dekke sameiets driftsutgifter, og vil blant annet avhenge av ytelsene sameiet rekvirerer. Fellesutgiftene
fordeles i henhold til sameiets vedtekter, som i utgangspunktet angir fordeling etter sameierbrøken.
Sameiet skal beslutte hvor mange ytelser som skal rekvireres. Kommunale avgifter kan bes fakturert
angjeldende andel direkte til hver sameier.
Endelige felleskostnader vil bli satt opp av forretningsfører/sameiets styre ved overtagelse. I tillegg vil det
påløpe andre løpende kostnader som for eksempel strømforbruk i den enkelte bolig, innboforsikring,
kommunale avgifter osv.
Oppgjør
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøper innbetaler 10 % av kjøpesummen ved
kontraktsinngåelse og resterende før overtakelse.
Selger kan velge å stille garanti etter bustadoppføringslova § 47 som sikkerhet for
forskuddsinnbetalingen. Dette innebærer at utbygger kan disponere forskuddsinnbetalingen fra kjøper fra
det tidspunkt garantien foreligger. Eventuelle renter av forskuddsbeløpet tilfaller kjøper frem til garanti er
stilt og til selger etter at garantien er stilt. Dersom selger ikke velger å stille garanti vil
forskuddsbetalingen bero på meglers klientkonto inntil skjøte er tinglyst på kjøper.
Betaling for ev. endrings- og/eller tilleggsarbeider bestilt gjennom selger, faktureres direkte fra selger når
vedkommende endrings- og/eller tilleggsarbeid er utført. Dersom forfall på faktura er forut for overtakelse,
må selger stille garanti i henhold til bustadoppføringslova § 47.
Før noen del av kjøpesum blir utbetalt selger må hjemmel til boligen være overført kjøper, jf.
bustadoppføringslova.
Salgsbetingelser
Ved salg til forbruker selges leilighetene iht. bustadoppføringslova.
Prosjektet retter seg mot forbrukere som ønsker å erverve bolig til eget bruk. Bustadoppføringslova
kommer ikke til anvendelse der kjøper anses som profesjonell/investor. Dersom kjøper ikke er forbruker,
kan det avtales at eiendommen likevel selges etter bustadoppføringslova. Dersom eiendommen er
ferdigstilt ved budaksept reguleres handelen av avhendingslova (i slike tilfeller gjelder ny salgsoppgave).
Det forutsettes at hjemmelsdokument tinglyses på ny eier.
Kjøpere plikter å gjøre seg kjent med prospektet og beskrivelse som følger av salgsoppgaven før endelig
avtale inngås.
Frihåndstegninger, plantegninger og illustrasjoner i prospektet og annonser er av illustrativ og
kunstnerisk karakter og angir nødvendigvis ikke korrekt gjengivelse av boligene og elementer i huset,
terrenget, utomhusarealene, fasader mm. Generelt leveres boligen iht. teknisk forskrift TEK 17.
Prosjektet er pr. i dag ikke detaljprosjektert. Alle opplysninger er derfor gitt med forbehold om rett til å
gjøre endringer i forhold til arkitekttegninger, situasjonskart, beskrivelse som er hensiktsmessige og
nødvendige, uten å forringe den generelle standard. Er det motsetninger mellom prospekttegninger og
beskrivelser, gjelder beskrivelser foran tegninger. Det tas forbehold om justeringer og endringer av
fasader og utomhusplanen.
Ventilasjonsføringer o.l. kan gi redusert takhøyde på enkelte steder. Sjaktstørrelser, vindusstørrelser,
samt vindu- og dørplassering og type kan avvike noe fra de generelle planer, som følge av bl.a.
bærekonstruksjoner og den arkitektoniske utformingen av bygget, eller som følge av tekniske krav.
Tekniske anlegg og fremføringer blir ikke inntegnet på tegninger som omfattes av kjøpekontrakt. Endelig
plassering av disse bestemmes av selger i detaljprosjekteringsfasen ut det fra som er hensiktsmessig
og nødvendig. Vertikale føringsveier og sjakter kan bli noe endret i plassering og størrelse når endelige
tekniske tegninger er klare. Føringer vil kunne ta areal av boligene. Endringer som følge av tekniske
løsninger eller offentlige pålegg må påregnes. I tilfelle behov for tekniske anlegg for boliger og tomt som
pumpeanlegg el., vil det være kjøpers ansvar å overta anleggets drift inklusive fremtidige kostnader. På
tegningene er det vist et forslag til plassering av innredning, garderober, kjøkken, hvitevarer med mer som
ikke er del av leveransen. Bygningsmaterialer påvirkes av fuktighet og uttørking. Det kan oppstå sprekker
på grunn av bevegelse i materialene uten at dette medfører rett til reklamasjon. Listverk vil ha synlige
dykkerthoder. Listverk og trapper er behandlet på fabrikk og kjøper må påregne flekkmaling/sparkling
og/eller toppstrøk.
Entreprenør tar forbehold om å endre produkter med produkter av tilsvarende kvalitet/utførelse hvis han
måtte finne det formålstjenlig. Det bemerkes at termostater på varmekabler angir effekt, og ikke
temperatur på gulvet. Boligene vil bli levert byggrengjort. Det vil si at boligen ryddes for avfall, gulv
støvsuges og skap støvtørkes. Øvrig vask av overflater og vinduer må utføres av kjøper. Selger tar
forbehold om at innsekter/smådyr som maur og skjeggkre kan forekomme i boligen, og tar ikke ansvaret
for dette. Selger forbeholder seg retten til å bestemme endelig utforming av utomhusarealer, materialvalg
og fargevalg på bygningene samt innvendige og utvendige fellesarealer. Det leveres begrenset
beplantning.
Når det gjelder utvendige tørrmurer, brolagte og singlete arealer etc, må man forvente at de kan sette seg
noe over tid. Det gjøres oppmerksom på at det kan bli plassert fellesinstallasjoner som kummer,
stakeluker, koblingsbokser etc. på den enkeltes del av eiendommen uten at det kan gjøres krav som
følge av dette.
Det kan forekomme mindre avvik mellom seksjoneringsgrenser og faktisk anlagte skiller mellom
seksjonene (kantstein, gjerder, hekker og lignende). Videre kan det forekomme avvik mellom
byggesakens situasjonskart/utomhusplan og faktisk opparbeidet tomt.
Boligenes arealer er angitt så nøyaktig som mulig. Selger tar imidlertid forbehold om mindre
avvik/endringer og slike avvik vil ikke være reklamasjonsgrunn. Summen av de oppgitte romstørrelser på
plantegningene samsvarer ikke med boligens totale BRA som følge av at innvendige vegger og
innkassing av ventilasjon ikke er medtatt i denne sammenheng. Selger har videre rett til, uten at kjøperen
kan kreve endring i pris, å foreta mindre endringer i oppgitte spesifikasjoner, produkter og beskrivelser
som ikke forringer prosjektets eller boligenes kvalitet og funksjon i vesentlig grad.
Selger tar forbehold om at alle nødvendige offentlige godkjennelser for prosjektet blir gitt. Kjøpekontrakten
som ligger vedlagt salgsoppgaven er den som ligger til grunn for handelen. Dersom kjøper ønsker
endring i kjøpekontrakten må det dette medtas i innlevert budskjema som et forbehold. Dersom
eiendommen har mangel eller selgeren ikke overleverer eiendommen til avtalt tid, kan kjøperen på de
vilkår som følger av bustadoppføringslova kreve oppfyllelse, retting, prisavslag, erstatning, dagmulkt,
heving og/eller holde tilbake en forholdsmessig del av kjøpesummen. Hvis kjøperen ikke betaler
kjøpesummen eller ikke oppfyller andre plikter etter avtalen, kan selgeren på de vilkår som følger av
bustadoppføringslova kreve oppfyllelse, heving, erstatning, forsinkelsesrenter og/eller nekte å overlevere
skjøte eller overlate bruken av eiendommen til kjøperen.
Dersom en av partene mener at det foreligger mangel eller forsinkelse ved den annen parts oppfyllelse
av plikter etter avtalen, må vedkommende gi motparten melding om at avtalebruddet gjøres gjeldende og
hvilket avtalebrudd det gjelder, innen rimelig tid etter at misligholdet/mangelen ble oppdaget eller burde
vært oppdaget, jf.buofl. §§ 17 og 29.
Ved besøk på byggeplassen før overtagelse skal kjøper alltid være i følge med en representant fra selger.
All annen ferdsel på byggeplassen
er beheftet med stor grad av risiko og er forbudt.
Avbestilling
Kjøper har avbestillingsrett etter buofl. § 52 etter at bindene avtale er inngått gjennom bud og budaksept.
Ved kjøpers avbestilling reguleres erstatningen av buofl. § 53, slik at selger skal ha erstattet hele sitt
økonomiske tap som følge av avbestillingen. Kjøper gjøres oppmerksom på at det økonomiske tapet kan
bli betydelig, bl.a. avhengig av markedsutviklingen. Bestilte endrings- og tilleggsarbeider må uansett
betales i sin helhet. Skjer avbestillingen før igangsetting, settes avbestillingsgebyret til 10% av
kjøpesummen. Ved avbestilling etter at bygging er igangsatt vil selger ha krav på full erstatning for sitt
økonomiske tap i henhold til bustadoppføringslova kapittel VI.
Bustadoppføringslova
Bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Bustadoppføringslova kommer ikke til anvendelse der
kjøper anses som profesjonell/investor. I slike tilfeller vil handelen i hovedsak reguleres av Lov om
avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93. og ulovfestet entrepriserett.
Kjøpsbetingelser
Kjøpsbetingelsene regulerer betingelsene for kjøp av bolig. Avtale anses inngått når kjøper har levert
meglerforetaket bud/skriftlig bindende bekreftelse på kjøp, og aksept er meddelt.
Akseptbrev vil da snarlig bli utstedt fra meglerforetaket. Avtalen inngås på bakgrunn av opplysninger i
salgsoppgave med vedlegg og eventuelle forbehold i bud og kjøpsbetingelser fra selger.
Salgsoppgaven med tilhørende vedlegg forutsettes lest og akseptert av kjøper. Kjøper og selger vil
senere inngå fullstendig kjøpekontrakt med endelige vedlegg. Kjøper aksepterer at detaljbestemmelser
først kan bli avklart i kjøpekontrakt.
Inneholder salgsoppgave og kontraktsdokumenter bestemmelser som strider mot hverandre, gjelder
yngre bestemmelser foran eldre, spesielle foran generelle, og bestemmelser utarbeidet særskilt for
handelen, foran standardiserte bestemmelser.
Kjøper har selv ansvaret for å sette seg inn i salgsoppgave med vedlegg og annen dokumentasjon som
kjøper har fått tilgang til. Dersom utfyllende/supplerende opplysninger er ønskelig eller noe er uklart, bes
kjøper henvende seg til meglerforetaket før bindende avtale inngås. Kjøper har ingen rett til å reklamere
på grunnlag av forhold som kjøper har blitt gjort oppmerksom på, eller som kjøper på tross av oppfordring
har unnlatt å sette seg inn i.
Det gjøres oppmerksom på at illustrasjoner i salgsoppgave og på nett ikke er bindende for boligens
detaljutforming slik som farger, materialer, innredninger, mv. Opplysninger gitt i salgsoppgaven kan
fravikes dersom selger anser det nødvendig eller ønskelig, dog slik at endringene ikke skal ha innvirkning
på den angitte standard. Det samme gjelder i forhold til situasjonsplanens og utomhusplanens
angivelse av detaljer. Alle illustrasjoner, skisser, "møblerte" plantegninger m.m. er ment å danne et
inntrykk av den ferdige boligen, og kan inneholde materiell og vise detaljer som ikke medfølger i
handelen. Slike avvik kan ikke påberopes som mangel fra kjøpers side. Videre kan illustrasjonene være
en kombinasjon av 3D-illustrasjoner og fotomontasje, hvor utsikt/beliggenhet etc. ikke nødvendigvis
stemmer. Det gjøres derfor oppmerksom på at bebyggelse og trær på naboeiendommer ikke
nødvendigvis er korrekt illustrert.
Dersom det er avvik mellom tegninger i salgs- og nettpresentasjon og leveransebeskrivelse og
romskjema, er det leveransebeskrivelse og romskjema som gjelder og omfanget av leveransen er
begrenset til denne. Prosjektets standard vil fremkomme av leveransebeskrivelsen, dette uavhengig av
ev. uttrykk i prospekt og annonsering som "god standard" etc.
Endringer i lov eller forskrift eller nye offentligrettslige krav eller vedtak med hjemmel i lov eller forskrift
som gjelder for selgerens ytelse, anses som kjøperens forhold og kostnad dersom selgeren ved
avtaleinngåelsen ikke burde ha regnet med endringene. Herunder innbefattes endringer i offentlige
myndigheters praktisering av lov- eller forskriftsverk som påfører selgeren uventede kostnader. Dersom
de nevnte endringer medfører økte kostnader for selger vil dette medføre en tilsvarende økning i det
avtalte vederlaget for kjøper. Selger skal uten ugrunnet opphold varsle kjøperen om endringene og de
konsekvenser dette innebærer for kjøperen.
Dersom kjøper har overtatt, hvor overskjøting er forsinket, gjøres kjøper oppmerksom på hans bo- og
eiertid (skatteloven) ikke opparbeides før skjøte er tinglyst (gjelder problemstilling rundt skattefrihet ved
salg av boligen etter 1 år).
Kjøpers undersøkelsesplikt
Kjøper har selv ansvaret for å sette seg inn i salgsoppgave, reguleringsplaner, byggebeskrivelse og
annen dokumentasjon som kjøper har fått tilgang til. Dersom utfyllende/supplerende opplysninger er
ønskelig, bes kjøper henvende seg til meglerforetaket. Kjøper har ingen rett til å reklamere på grunnlag av
forhold som kjøper er blitt gjort oppmerksom på, eller som kjøper på tross av oppfordring har unnlatt å
sette seg inn i.
Kjøper oppfordres til å ta kontakt med meglerforetaket dersom noe er uklart, og det presiseres at det er
viktig at slike avklaringer finner sted før bindende avtale om kjøp inngås.
Reklamasjon/krav om mangler før overtakelse
Dersom kjøper blir gjort oppmerksom på at det foreligger en mulig mangel før overtakelse, må det
reklameres på dette. Mangelen må påberopes innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde ha
oppdaget mangelen. Det gjøres oppmerksom på at det påhviler kjøper en plikt om snarlig varsling om
reklamasjonskrav, regnet fra tidspunkt for når kjøper har blitt oppmerksom på mulig mangel - selv om
overtakelse ikke har funnet sted. Sen varsling om eventuelle reklamasjoner/krav kan medføre bortfall av
reklamasjonsrett, jf. foreldelse.
Reklamasjon etter overtakelse, retting av mangler
Dersom kjøper etter overtakelsen oppdager og vil gjøre gjeldende at det foreligger en mangel, må det
reklameres skriftlig på dette. Mangelen må påberopes innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller
burde ha oppdaget mangelen.
Forbruker må til enhver tid gi selger mulighet for utbedring. Dersom selger etter 14 dagers varsel hindres
i å utføre utbedringsarbeidene innen normal arbeidstid (07.00 til 16.30), vil forbrukeren kunne miste sin
rett til utbedring. Forbruker har ikke anledning til å sette bort utbedringsarbeidet til andre og kreve
kostnadene dekket av selger, med mindre selger unnlater å rette mangler innen rimelig tid, og heller ikke
har gjort dette etter at forbruker skriftlig har varslet, med 3 ukers varsel, om at arbeidet vil bli satt bort til
andre.
Spesielle forhold i byggeperioden
Kjøper må være innforstått med og akseptere de ulemper som naturlig følger med under gjennomføring
av byggeprosjektet, også etter innflytting har funnet sted. Dersom selger ferdigstiller boligene i ulike
byggetrinn, og/eller fellesareal ikke er ferdigstilt til overtakelse, må kjøpere som flytter inn påregne en
periode med byggearbeider, støv og noe anleggsstøy på dagtid. Dette omfatter også rett til å ha maskiner
og utstyr stående på eiendommen/i området frem til arbeidene er ferdigstilt.
Kjøpere har ikke anledning til å besøke byggeplassen i byggeperioden uten avtale, og ved avtale kun i
følge av representant fra selger. Dette på grunn av selgers ansvar og forsikring for bygg og personer som
oppholder seg på anleggsplassen.
Forsinkelse kjøper
For den del av kjøpesummen som ikke måtte være betalt til meglerforetaket i rett tid, svarer kjøper lovens
forsinkelsesrente til selger. Påløpte forsinkelsesrenter avregnes fra avtalt overtakelse/forfall til betaling
finner sted. Denne bestemmelse gir ikke kjøper rett til å forlenge betalingsfristen utover de frister som er
avtalt.
Ved vesentlig forsinkelse med å innbetale hele kjøpesummen og omkostningene, vil selger være
berettiget til å kreve erstatning, heve kjøpet mm. (jf. buofl. kapittel VII). Partene er enige om at én måned
anses som vesentlig mislighold.
Forsinkelser
Dersom oppgitt byggetid (inkludert ev. tidsforlengelse) overskrides, vil forsinkelse være å regne fra dette
tidspunkt, med unntak som nevnt under.
Selger skal overholde frister som er avtalte for overtakelse, og skal legge opp til en fremdrift som er
tilpasset kjøpers forventninger, jf. buofl. § 10.
Selger forplikter seg til å informere om eventuelle forsinkelser som avviker fra ovennevnte tidsplan, så
snart han er kjent med at det kan oppstå forsinkelser.
Selger har rett til tilleggsfrister uten kompensasjon til kjøper etter reglene i buofl. § 11.
Forhold som gjelder er:
- Dersom kjøper krever endringer eller tilleggsarbeid som forsinker arbeidet/overtakelse.
- Dersom kjøper, eller noen kjøper svarer for, ikke overholder kontraktsavtale, eller at arbeidet blir
forsinket pga. noe kjøperen er ansvarlig for.
- Dersom det oppstår forsinkelser som er utenfor selger/entreprenørs kontroll, og at det ikke var
rimelig å forvente at selger/entreprenør kunne ha regnet med denne forsinkelsen på avtaletidspunktet,
eller at selger/ entreprenør ikke har mulighet til å unngå forsinkelsen (f.eks. force majeure, streik,
ekstreme klimatiske forhold o.l.).
Overtakelsen er å regne som forsinket, dersom overtakelsen ikke kan gjennomføres til den tid kjøperen
har rett til å kreve etter buofl. § 10 og § 11 som nevnt over. Det samme gjelder dersom arbeidet, eller deler
av arbeidet ikke er fullført eller hjemmelsoverføring ikke skjer til den tid kjøperen har rett til å kreve.
Dersom overtakelsen er forsinket, kan kjøperen kreve:
- Dagmulkt.
- Heve avtalen.
- Kreve erstatning.
- Tilbakeholde deler av kjøpesum.
Vilkår for de ulike alternativene fremgår av buofl. §§ 18, 19, 20 og 22.
Kjøper anmodes til å sette seg inn i disse bestemmelsene, og rådføre seg med meglerforetaket dersom
noe skulle være uklart. Kjøper oppfordres spesielt om å tilpasse dette forhold ved eventuelt salg av
nåværende bolig, da bygningsforsikringen til selger ikke dekker eventuell erstatningsbolig for kjøper ved
slik forsinkelse.
Finansiering
Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser.
Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.
Budregler
Boligene selges til fast pris. Bindende kjøpsbekreftelse/budskjema inngås hos megler. Selger står fritt til
å akseptere eller avslå ethvert bud, herunder bestemme om de vil akseptere salg til selskaper samt om
de vil akseptere salg av flere boliger til samme kjøper. Merk at eierseksjonsloven ikke gir anledning til at
mer enn to seksjoner eies av en og samme person.
